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億達中國產業地產發展布局及模式分析

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億達中國產業地產發展布局及模式分析

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產業地產的逐漸興起,讓眾多專注于園區開發運營的企業迎來了新的發展機遇。作為中國領先的商務園區運營商,億達中國已在全國先后運營了大連軟件園、大連生態科技創新城、武漢軟件新城、北京中關村壹號等30余個商務園項目。作為產業地產的拓荒者,億達中國的產業模式也一路從1.0版本升級到3.0時代。

一、億達從大連軟件園到全國布局

億達大連軟件園位于大連市老城區西南,于1998年奠基,是中國首個“官助民辦”園區。截至2018年,大連軟件園一期占地面積為3平方公里,已竣工面積63.7萬平方米,出租率達94%。同時共引進企業800余家,創造了8萬個IT崗位和數萬相關行業崗位,擁有有效發明專利1300多項。

與固安產業新城有所不同,大連軟件園的快速發展是依托單個行業的迅猛騰飛。大連軟件園在1998年把握住了國際產業分工的趨勢,以日本市場為主發展服務外包,吸引的日本企業包括松下、索尼、日立等巨頭,帶動了整個大連軟件產業的興起。在進入21世紀之后,又將IBM、HP、甲骨文等歐美公司引入園區,開拓了歐美市場。

2014年在港交所掛牌上市是億達中國開啟全國布局的重要時間節點,上市之后,億達提出了輕重并舉、以輕帶重、以重促輕的發展策略,這是解決快速實現全國布局最好路徑。僅2017年一年內,億達中國商務園運營管理服務業務就在哈爾濱、合肥、長沙、重慶、北京及天津等地新增13個項目。截至2018年,億達商務園運營管理服務業務已布局4大區域,進駐近20個城市,運營30余個園區,運營產業面積逾800萬平方米。

二 、打造武漢軟件新城樣本

開啟全國布局,作為邁出大連的第一步,億達中國將目標鎖定在武漢。如果說大連軟件園作為億達中國的首張名片,那么與湖北大型國企湖北省聯投集團合作打造產城融合項目,武漢軟件新城無疑是全國布局的首只棋子。

2006年首次輕資產運營武漢光谷軟件園,為億達創造了布局武漢的機遇。在當地政府看來,億達“既然做成了一個園區,那就再做一座城”。于是,2012年億達中國正式投資簽約武漢軟件新城,落下首個異地重資產項目。武漢軟件新城占地3.4平方公里,位于武漢城市圈“兩型社會”示范區花山生態新城內,毗鄰嚴西湖。由湖北省聯投集團、億達中國、東湖高新區合作開發,總投資超過100億元。截至目前,武漢軟件新城已入駐上百家信息技術和生物技術等方面的企業,入園員工超過10000人,開啟了花山“以產興城”時代。按照規劃,園區內將建設約140萬平方米的辦公樓宇。設置的研發中心、總部基地、國際研發基地、技術商務區和專屬園區,可容納近千家企業入園。

三 、億達產業地產發展模式

近年來,政府關于供給側結構性改革和國企改革的一系列重大部署,大力推進了提質增效、創新驅動和轉型升級,產業地產行業因此進入快速發展期,億達中國輕重資產并舉的轉型戰略也應運而生。輕重資產并舉即將業務拆分為兩個單元,重資產的開發單元和輕資產的運營管理輸出單元,輕資產合作模式包括業務咨詢、產業招商、委托運營管理等。

億達是一個典型的從產業地產開發商轉向園區綜合運營服務商的范本,即從重資產為核心轉向輕重并舉的路徑。衡量這一點的關鍵就是看輕資產業務是否有獨立存在的價值,和單獨盈利的能力,億達的產業載體建設能力很強,產品品質很高,但輕資產業務同樣能夠自成體系,實現其在全國范圍內的強有力輸出。億達的輕重并舉,主要就是從產業策劃、園區規劃、樓宇建設、招商運營到增值服務,能夠提供這一攬子的全產業鏈解決方案。從業務板塊上來看,億達希望通過綜合開發、園區運營管理、園區管理咨詢服務等模式來實現整個億達的品牌化、規;l展。這種園區產業全鏈條解決方案,本身也未必需要依附于重資產的載體當中,這使得億達能夠突破原有的傳統開發商角色,轉型進入園區綜合運營服務商的角色當中,這一點很受各地政府的歡迎。

億達發力輕資產,有三重好處,一是通過對更多項目的運營提升團隊實戰能力;二是面對不熟悉的新城市,以輕資產切入可以規避風險;三是輕資產業務積累的資源、客戶和經驗能為后續重資產業務介入提供機會。

對于輕資產業務,億達算的是一個總賬,不計較一時得失,既在面向未來的業務轉型上占得先機,也為更大范圍的資源獲取提供端口。億達官方將其戰略總結為“以輕帶重、以重促輕、輕重并舉”,倒頗有些陰陽相濟、太極圓轉的味道。

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